2 Comments

  1. Las Vegas 007
    17 mai 2014 @ 23 h 51 min

    Avec une société civile immobilière ou avec un fond d’investissement immobilier.

  2. natacha.lola
    18 mai 2014 @ 0 h 02 min

    Sans mise de départ cela me semble difficile, ou alors tu as un banquier très compréhensif !
    Selon moi, dans tous les cas, il faudrait au minimum une mise de départ de 10%, qui couvrira le dépôt de garantie lors de la signature du compromis de vente.
    Ensuite tu demandes à ta banque les 100% du prix d’achat du bien (attention, la banque va te demander de faire expertiser cette valeur, car il ne peuvent pas prendre de risque et te prêter plus que le logement ne vaut).
    Comme en réalité il ne te restait que 90% de la valeur du bien à donner au vendeur, en demandant 100% à la banque, tu as 10 % de « trop ». Ces 10% « reconstituent » en quelque sorte ton apport personnel (que tu as déjà engagé) mais vont en réalité te servir à payer les droits de mutation (frais « de notaire »), les frais de dossier de banque, d’hypothèque, éventuellement les frais d’agence… qui seront dus au jour de la signature de l’acte.
    Voilà pourquoi il me semble impossible de partir de zéro.
    Ensuite, il ne faut pas croire que les loyers vont rembourser intégralement les mensualités d’emprunt, plus les frais d’entretien ou de travaux, l’impôt sur le revenu foncier et la CSG (11%), les frais d’agence pour remise en location à chaque changement de locataire (frais d’état des lieux, de bail, de recherche…= en général un mois de loyer).
    Il est aussi préférable de souscrire une assurance « impayés de loyers et dégradations » (environ 3% du loyer).
    Bon, je ne veux pas te décourager.
    Juste pour te dire qu’en général il faudra donc que tu prévoies une somme « d’épargne » mensuelle qui te permettra de compléter le loyer pour rembourser l’emprunt.
    C’est le démarrage qui est le plus dur, je pense que plus un propriétaire a de logements, moins il a de risques locatifs (impayés, dégradations) et mieux il peut planifier ses travaux d’entretien et optimiser sa fiscalité immobilière.
    Mais tout ça se prévoit, et ce n’est en général pas les promoteurs qui démarchent pour l’investissement « loi Robien » qui vont te prévenir de tout ça.