Question: pour un remboursement anticipé total vais-je récupérer les intérêts et assurances de mon prêt ?

Question by iris blue: pour un remboursement anticipé total vais-je récupérer les intérêts et assurances de mon prêt ?
ma banquière et l’agent immo m’avaient parlé d’une somme des intérêts et assurance calculée à la date de mon remboursement jusqu’à la fin de mon crédit
est-ce la réalité car si c’est le cas je récupère une somme d’argent intéressante ?
pouvez-vous m’en dire plus car aujourd’hui ma banquière noie le poisson dès que j’aborde le sujet ?

Best answer:

Answer by Dragon.Jade
Bonjour,

La réponse correcte est « oui » et « non ». Ce qui se résume bien sûr à « ça dépend ». Eclaircissons:

Vous prenez un crédit immobilier auprès de votre banque. Disons par exemple 100 000 € à un taux d’intérêts de 5%. Là dessus s’ajoute une assurance obligatoire décès-invalidité de 2%. Supposons que le crédit se rembourse sur 5 ans.

5% de 100 000 €, c’est 5 000 € d’intérêts à la fin de chaque année. Si le crédit se remboursait au terme des 5 ans (vous versez les 100 000 € en une fois à la fin du crédit), on aurait un total d’intérêt de 25 000 €¹.

Sauf que le crédit se rembourse mensuellement. Ca veut dire qu’une partie de chaque mensualité va servir à payer le capital emprunté (l’autre paye les intérêts) et donc que le capital dû va se réduire. Le banquier ne touchera pas 5 000 € à la fin de la première année, mais 4 985,75 €².

Dans un monde idéal, chaque mensualité que vous versez devrait rembourser ainsi une part du capital et réduire mécaniquement d’autant les intérêts (je dois moins, donc je paye moins d’intérêts).

Sauf que nous sommes dans un monde de requins et que les banquiers se rapproche plus du carnassier requin blanc que de l’inoffensive roussette: Pour éviter ce genre de perte, les banquiers ont imaginé de faire payer à l’emprunteur d’abord les intérêts dus!

Ainsi, si on revient à notre exemple, le banquier calcule le total des intérêts dus sur la période de remboursement, soit 25 000 € et vous les fait payer d’abord! Si on exagère pour expliquer la situation, cela voudrait dire que si vous avez donné 25 000 € à votre banquier, vous lui devez quasiment toujours les 100 000 € de départ!

Dans la réalité, on ne rembourse pas uniquement des intérêts au départ. Mais le pourcentage de capital remboursé au départ doit être proche de zéro et croît au fur et à mesure de la vie du crédit. La première mensualité payée au banquier comporte ainsi près de 0% de remboursement de capital. En fin de crédit, ce pourcentage atteint les 100%.

Et là, intervient le concept du remboursement anticipé. Si vous avez une rentrée d’argent importante et soudaine, vous pouvez être tenté de rembourser tout ou partie de votre dette à la banque.

Ce remboursement anticipé s’appliquera forcément sur le capital. Mais les mensualités payées à la banque ne vont certainement pas vous être rendues si vous le faites. Si c’est déjà payé, c’est perdu!

Et là vous avez donc deux cas: soit vous êtes au début de votre crédit et c’est très rentable parce que le banquier se voit privé des intérêts générés par la somme que vous remboursez. Soit vous êtes en fin de crédit et il ne perd pas grand chose.

En reprenant notre exemple ci-dessus: supposons que vous héritez de 100 000 € inopinément.

Vous avez payé une seule mensualité et vous décidez de rembourser le crédit par anticipation: votre crédit ne vous aura coûté que cette unique mensualité!

Si au contraire vous attendez d’avoir remboursé la majorité des 25 000 € d’intérêts pour rembourser le capital, vous avez juste remboursé le banquier plus rapidement. Mais globalement, vous n’avez rien gagné puisque vous avez tout de même payé le capital et les intérêts dus!

Dans cette explication théorique, j’ai simplifié une chose: les pénalités de remboursement anticipé: j’ai supposé qu’elles n’existaient pas. Dans la réalité, la loi française autorise les banquiers à affliger des pénalités d’au maximum 3% du capital remboursé pour compenser son manque à gagner (il est possible que cette pénalité ne s’applique pas: il faut consulter son contrat de crédit pour le savoir).

Si l’on revient à notre exemple, rembourser les 100 000 € en début de crédit reste toujours avantageux: au lieu de payer 5% sur la durée du crédit, on ne paye « que » 3%.
Mais on voit bien qu’en fin de crédit, c’est catastrophique: non seulement on a déjà remboursé les intérêts mais on va en plus payer 3% de plus que si on avait laissé le crédit mourir de mort naturelle!

Concernant les assurances, si vous remboursez le crédit par anticipation, il n’y a plus d’assurances à payer puisque le capital est remboursé!

En résumé,
Faire un remboursement anticipé d’un crédit peut être une idée intéressante si l’on dispose inopinément d’une somme importante. Les mensualités déjà payées sont perdues (on ne peut donc pas récupérer les intérêts déjà payées) mais on peut diminuer voire annuler les mensualités futures!

Tout dépend alors du coût de ce remboursement (pénalités de remboursement anticipé, frais de dossier, etc) en comparaison du gain en terme d’intérêts et d’assurances économisés.

De manière générale, plus un crédit est récent et plus il est susceptible d’être avantageux de le rembourser par anticipation.

Votre banquière noie surement le poisson pour continuer à vous faire payer les intérêts.

Concluant,
Dragon.Jade 🙂

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