Question: Comment calculer le prix d’un investiisement locatif?
: bonjour,
je souhaiterai savoir comment calculer le prix final de mon appartement (à la fin du remboursement du crédit immobilier).
Merci de me dire si mon raisonnement est juste.
j’ai additionné :
+ les remboursements à la banque (capital + intérêts + assurance)
+ charges propriétaires (du syndic)
+ la taxe foncière (moins l’ordure ménagère imputable au locataire)
+ la csg (du revenu locatif)
+ l’assurance impayé + propriétaire non résident
+ les divers travaux et frais de notaire et de garantie
tout cela j’ai soustrait le montant total des loyers (hors charges) reçus sur la période
cela vous semble correct comme calcul
ainsi je pourrais savoir à la fin du prêt combien au final j’ai réellement payé mon appartement ?
P.S. :je n’ai pas prix volontairement le montant de l’impôt locatif en compte, trop difficile à calculer sur une si grande période
merci
Réponse:
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Régine M
23 mai 2014 @ 5 h 42 min
et bien tu devrais le calculer cet impôt, car c’est ce qui va faire la différence, en fonction du type de bail que tu vas consentir, et de ta situation (bailleur professionnel ou non professionnel) sans parler des impondérables : le co propriétaire qui ne paye pas ses charges, et qu’il faut poursuivre (les frais sont imputés à la co propriété) la chaudière qui tombe en panne (devis 85 000 euros….) et le reste !
Cornil
23 mai 2014 @ 6 h 19 min
Ben NON:
– les intérêts versés à la banque, d’ailleurs déductibles des revenus fonciers imposables, sont une charge financière liée au crédit (que tu aurais supportée par ailleurs pour tout autre crédit) et non imputable en soi à l’investissement locatif dans le calcul que tu fais.
– l’assurance est la contrepartie d’une garantie que tu as, idem à celle que tu aurais souscrite en assurance-décès pure, et donc non imputable non plus à cet investissement.
– tu ajoutes la CSG sur revenus locatifs, mais pas l’impôt sur le revenu foncier , or l’une ne va pas sans l’autre! Il faut tenir compte des 2!
Maintenant, pour le reste OK, en termes de prix de revient net d’investissement » pur » (hors éléments non imptutables directement à l’achat) , interne pour toi , après impôts, à comparer avec le prix de vente net (après impôt sur plus-value éventuelle) que tu pourrais obtenir, dont à déduire le capital éventuel de prêt à rembourser.
Et dans ce résultat final, alors tu peux tenir compte des intérêts versés, moins la déduction fiscale qu’ils t’ont procurés (mais pas de l’assurance à mon avis car celle-ci représentait une garantie pour toi ) pour établir le taux de rendement final de ton investissement.
Un peu compliqué, mais c’est comme cela que je vois les choses pour comparer de façon rigoureuse un investissement immobilier à un autre (supposé sans emprunt) .